Questa normativa impone agli Stati membri di definire piani nazionali concreti per migliorare le prestazioni degli edifici più vecchi e meno efficienti. Il 2026 è l’anno in cui si passa effettivamente ai fatti: l’Italia, infatti, deve presentare il proprio Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici definitivo entro il 31/12/2026. Questo documento sarà la “bussola” che stabilirà incentivi, detrazioni e priorità per i proprietari di casa nei prossimi anni.

Tra titoli allarmistici e fake news, cosa cambia davvero per i proprietari degli immobili?

La prima cosa da chiarire è che la direttiva non pone alcun divieto di vendita per le case in classe energetica bassa (G o F), ma fissa degli obiettivi per adeguarle gradualmente:

• Entro il 2030: gli edifici residenziali dovranno raggiungere una riduzione del consumo di energia primaria media di almeno il 16%.
• Entro il 2033: questa riduzione dovrà salire al 20-22%.

Alla luce di queste informazioni, lo Stato dovrà garantire, entro queste date, che il patrimonio immobiliare italiano sia diventato più efficiente.

Tuttavia, il mercato corre più veloce delle leggi e oggi un acquirente consapevole utilizza la classe energetica come leva per trattare sul prezzo d’acquisto. Ignorare la Direttiva Case Green significa accettare una svalutazione del proprio patrimonio senza fare nulla.

Il nostro consiglio: non aspettare l’ultimo momento

Proprio perché il 2030 e il 2033 sono le date in cui l’efficientamento energetico diventerà il principale ago della bilancia del valore di un immobile, effettuare oggi un CHECK-UP energetico professionale può aiutare a capire se la propria casa può fare il “salto di Classe” con piccoli interventi mirati (come il cambio caldaia o l’insufflaggio delle pareti), mettendo il proprietario in una posizione di forza assoluta in fase di vendita.

Il vantaggio strategico di Palermo

Mentre il Nord Europa deve combattere contro il gelo, il nostro territorio ha una sfida diversa: il raffrescamento. La direttiva pone un forte accento sulla riduzione dei consumi estivi e nel nostro territorio le soluzioni da attuare potrebbero essere schermature solari o il solare termico, così da sfruttare in maniera intelligente i nostri tetti per l’autoproduzione energetica.

Attenzione ai Vincoli Paesaggistici

Palermo gode di un patrimonio storico immenso e questo fa sì che la direttiva preveda importanti esenzioni per:

• Edifici storici o vincolati: dove l’efficientamento ne altererebbe il valore architettonico.
• Case vacanza e seconde case: usate per meno di 4 mesi l’anno.
• Fabbricati indipendenti: con una superficie inferiore a 50 mq.

In un mercato che cambia, la conoscenza è la migliore forma di tutela. Noi di Matha Servizi Immobiliari siamo pronti ad accompagnarvi in questa transizione, aiutandovi a valorizzare il vostro immobile nel rispetto delle nuove normative.

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Cosa cambia rispetto al passato?

Finora infatti, acquistare una casa proveniente da una donazione era un vero incubo burocratico. Il motivo? I cosiddetti “eredi legittimari” potevano recuperare l’immobile o rivendicare la propria quota legittima, direttamente dal nuovo acquirente, fino a vent’anni dopo la donazione. Questo rischio rendeva le banche estremamente restie a concedere mutui, bloccando di fatto migliaia di compravendite.

La svolta: dal “mattone” al “credito”

Il nuovo art. 563 (Legge 2 dic. 2025 n. 182) garantisce che chi acquista un immobile ricevuto in donazione dal venditore non potrà più subire alcuna azione di rivalsa. Gli eredi legittimari non potranno più riprendersi la casa (“azione reale”), ma manterranno il diritto di credito: potranno cioè chiedere il valore in denaro della loro quota esclusivamente al parente che ha ricevuto la donazione originaria.

In questo modo, il problema resta una questione privata tra familiari, senza coinvolgere l’acquirente o la banca.

Quando entra in vigore e a chi si applica?

Le nuove disposizioni si applicano:

• Alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge (18 dicembre 2025).
• Alle donazioni già stipulate e alle successioni aperte prima dell’entrata in vigore della legge, ma con una specifica importante: il regime previgente continua ad applicarsi solo se gli eredi si attivano per notificare un atto di opposizione entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge. Superato questo termine, termini si applicheranno integralmente i nuovi articoli, comportando la perdita dell’azione reale verso i terzi.

I 4 vantaggi immediati della riforma:

1. Sicurezza Giuridica: Chi compra è al riparo da future rivendicazioni e non corre più rischi.
2. Accesso al Credito: Le banche potranno accettare questi immobili come garanzia ipotecaria senza difficoltà, semplificando la concessione dei mutui.
3. Libertà Negoziale: I proprietari di immobili donati potranno vendere o permutare i propri beni senza ostacoli.
4. Ripresa del Valore: Gli immobili oggetto di donazione tornano ad avere il pieno valore di mercato, eliminando quel “deprezzamento” dovuto ai rischi legali.

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L’obiettivo è quello di creare un patrimonio separato non aggredibile da creditori in caso di debiti.

Oltre che dai due coniugi esso può essere costituito da un terzo soggetto con accettazione da parte dei coniugi o da un terzo soggetto con testamento olografo, pubblico e segreto; nella prima situazione, la costituzione viene fatta presso un notaio per atto pubblico e l’accettazione dei coniugi avviene sempre con un atto pubblico separato e successivo.

Il fondo patrimoniale può essere costituito sia in vista delle nozze, che in qualsiasi momento del matrimonio, nel primo caso l’atto costitutivo del fondo patrimoniale è subordinato alla celebrazione del matrimonio e va specificato se la costituzione è effettuata dai futuri sposi o da un terzo a loro favore ed è necessaria la presenza di entrambe gli sposi. Nel secondo caso, l’atto è valido indicando le generalità degli sposi e si perfeziona con la loro accettazione.

L’oggetto del fondo patrimoniale non è propriamente la casa in sé per sé, ma il diritto di proprietà sull’immobile o un altro diritto reale di godimento, come l’usufrutto o la nuda proprietà.

Può essere vincolato un bene che appartiene ad un singolo coniuge, in comunione ordinaria o legale tra i coniugi ed in comunione ordinaria, nel caso di un terzo.

L’immobile viene vincolato nel fondo Patrimoniale nello stato in cui si trova, comprese eventuali garanzie o vincoli già presenti. Il creditore potrà attivare l’esecuzione sui beni, solo se i debiti contratti sono stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia.

Per produrre i suoi effetti protettivi nei confronti dei creditori, la costituzione del fondo patrimoniale deve essere resa pubblica da parte del notaio, così che chiunque possa conoscerne l’esistenza; egli deve infatti,nel più breve tempo possibile, annotare la sua costituzione a margine dell’atto di matrimonio conservato nei registri del comune in cui sono state celebrate le nozze, e se non provvede, deve risarcire i danni patiti dalle parti, a seguito della sua negligenza.

Inoltre avendo come oggetto un immobile, l’atto costitutivo del fondo deve essere trascritto nei registri Immobiliari.

Una volta costituito il fondo patrimoniale può essere modificato nel tempo e le modifiche possono riguardare: le regole di amministrazione del fondo o i beni che lo compongono.

La casa oggetto del fondo diventa di proprietà di entrambe i coniugi, salvo diverse disposizioni, e viene amministrata secondo le norme dei beni in comunione legale.

Atti di ordinari amministrazione possono essere compiuti disgiuntamente da ciascuno dei coniugi, mentre atti di straordinaria amministrazione devono essere compiuti congiuntamente.

L’immobile può essere venduto, ipotecato o dato in pegno solo con il consenso di entrambe i coniugi e se ci sono figli minori, per queste operazioni è necessario l’autorizzazione del giudice.

Il creditore potrà attivare l’esecuzione sui beni, solo se i debiti contratti sono stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia.

Gli effetti del fondo patrimoniale cessano in caso di divorzio, di annullamento del matrimonio e se ci sono figli minori dura comunque fino a quando questi diventano maggiorenni.

Il costo medio per la costituzione di un fondo patrimoniale si aggira dai 1600 ai 2000 euro incluso l’onorario del notaio. Le imposte sono le stesse applicabili agli atti di successione e di donazione

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Questa innovazione deve rispettare specifici limiti e può essere approvata dall’assemblea condominiale, secondo la maggioranza oppure in alternativa, un singolo condomino potrebbe procedere autonomamente e a proprie spese, limitando l’accesso ai condomini che non hanno partecipato alle spese di installazione ed ai costi di manutenzione. In questo caso, l’utilizzo dell’ascensore potrebbe essere vincolato al possesso di specifiche chiavi di sblocco, divenendo di fatto un bene suscettibile a godimento separato.

In ogni caso, l’articolo 1120 ultimo comma del Codice Civile, impone che l’opera non danneggi le parti comuni, non pregiudichi la stabilità o la sicurezza dell’edificio, non leda il pari utilizzo degli altri condomini e rispetti il decoro architettonico del condominio.

La parte più problematica potrebbe riguardare l’occupazione di parti comuni o l’eventuale restringimento delle scale, fermo restando che tali situazioni vanno valutate caso per caso, in generale la giurisprudenza vede di buon occhio l’abbattimento delle barriere architettoniche e tende a favorire questa possibilità all’interno del condominio.

L’installazione di un ascensore rientra tra le “innovazioni agevolate” e per questo può essere approvata con una maggioranza ridotta, mirata appunto all’eliminazione o riduzione delle barriere architettoniche. L’assemblea che ne discute, deve essere convocata entro 30 giorni alla data di richiesta fatta all’amministratore, anche da parte di un solo condomino.

Le spese di installazione si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà, concedendo ai dissenzienti la possibilità di non sostenere il costo e di non fruire dell’impianto. Per quanto riguarda, le spese post installazione, esse saranno ripartite tra i comproprietari dell’impianto, seguendo i criteri dell’art. 1124 cc.

È bene precisare che chi non ha partecipato inizialmente, può decidere nel tempo di avvalersi dei vantaggi previsti dall’innovazione ed in questo caso sarà necessario per il condomino, sostenere la relativa quota di installazione che non aveva versato a tempo debito in millesimi e sostenere le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, già sostenute fino a quel giorno, sempre in millesimi.

I costi per l’installazione di un ascensore, dipendono dalla tipologia di ascensore scelto e dal numero di piani, si può passare da un minimo di 15 mila euro ad un massimo di 70 mila euro.

Ad ogni modo, dato che si tratta, come abbiamo visto, di una miglioria volta ad abbattere le barriere architettoniche è possibile accedere ad alcune agevolazioni fiscali, come il bonus per la rimozione delle barriere architettoniche, così da calmierare la spesa.

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